2019.02.28
増税後の購入費は数十万円増も？
いよいよ2019年10月から消費税率が現行の8％から10％に上がります。2％の上昇ですが、不動産のように大きな買い物では、改正の前後で数十万円、あるいは数百万円の差が生じます。
アパート経営を検討している方の中には、10月になる前に何とか物件を購入したいという方も多いのではないでしょうか。
増税によって増えるものとは
増税によって変わるのは、まず建物の購入費です。
たとえば5,000万円の建物を購入した場合、現行で支払う消費税は400万円ですが、改正後は500万円になります。
続いて土地については、土地の代金そのものは非課税ですが、その土地の購入に携わった業者や専門家の仲介手数料などは課税対象となり、ここでも増税の影響を受けます。
またアパート経営で重要になってくるものが、内装設備の購入費です。
キッチンやユニットバスはその部屋数分の購入となるため、増税後の影響が顕著に現れます。
それなら増税によって受け取れる収入も増えるのかというと、残念ながら期待できません。
住居の賃貸収入は、一律非課税だからです。
課税事業者であれば、多く支払った消費税額は還付という形もとれますが、免税事業者であれば、収入は上がらないのに支払いは増えるというアンバランスな状態になります。
増税前の駆け込み購入は必至
同じ買い物をするのに、改正の前後で何十万円、何百万円もの支出が増えるのですから、増税前に購入したいという考えはうなずけます。
ところが、増税前にかけこみ購入を行うことの障壁となるのが、アパートローンの引き締めです。
2017年のシェアハウスへの不正融資問題などを受け、金融庁はアパートローンへの監視を強めています。
規制が強まるなか、昨今の不動産投資において、従来のような融資額を金融機関から引き出すことは難しい状況が続いています。増税が目の前に迫る中、融資で二の足を踏む状況となっているのです。
住宅ローンは活用できる？
投資ローンを受けるのは難しい状況ですが、一方で、住宅用の戸建てや分譲マンションには住宅ローンがあります。
ただし住宅ローンとは、その名のとおり「住宅用」の物件に対する融資であり、「賃貸用」物件には利用できません。
もし住居用にすると偽って賃貸用物件で住宅ローンを組むと、発覚した時に全額一括返済というペナルティを受ける可能性があります。
住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」のFAQでは、「第三者に賃貸する目的の物件の取得資金に利用するなどの目的外利用が判明した場合には、お借入れの全額を一括で返済していただく場合があります」と明記されています。
参照：住宅金融支援機構HP
増税前の狙い目は戸建住宅
そこでおすすめなのが、住宅ローンを活用して戸建住宅を建ててそこで暮らし、後に賃貸するという方法です。
戸建住宅であれば、将来、家族構成に合わせて増改築することもできるため、長くつきあえる物件となります。
また、分譲マンションに比べて固定資産税にも恵まれています。
たとえば建物にかかる固定資産税は、戸建住宅の耐用年数が分譲マンションの半分ほどであるため、固定資産税評価額の減額が早く、減税スピードも早くなります。
また固定資産税は、住宅用の土地に対する減額の特例があり、200平方メートル以下の用地では通常の6分の1しか課税されません。
したがって建物よりも土地の面積が広い戸建住宅であれば、この特例の恩恵を十分に受けることが可能です。
「でも、賃貸するとペナルティがあるのでは？」ということが気になりますよね。
実は、ペナルティを受けずに賃貸が認められるケースが存在するのです。
住宅ローンを返済し終えてから賃貸する
まずは、住宅ローンを返済し終えてから賃貸するケースです。
ローンの返済さえ終わってしまえば、後に賃貸に転用することに何ら問題は生じません。自己資金を多めに用意し、なるべくローン期間を短く設定できる方におすすめの方法です
住宅ローンの返済中に一時賃貸を行う
住宅ローン返済中であっても、事情によっては賃貸を認めてくれることがあります。
たとえば、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」では、「住宅に入居いただいた後に、所得の低下によって返済が困難となった場合に所得が回復するまでの間融資住宅を賃貸し、その賃料収入により返済を継続することも可能」としています。
機構の住宅ローンにより住宅を取得して入居いただいた後の取扱いにつきまして、従来は、転勤、転職、病気などのご事情により融資住宅から一時的に転居される場合は、事前に留守管理承認申請書を提出いただいた上で、お認めしておりました。
しかし、ご事情によらず住所変更届のみをご提出いただくことにより転居ができるようにしました(※１)。これにより、住宅に入居いただいた後に、所得の低下によって返済が困難となった場合に所得が回復するまでの間融資住宅を賃貸し、その賃料収入により返済を継続することも可能となりました(※２)。
(※１)詳しくは、「住所・氏名等の変更」をご参照ください。
(※２)お客さまの住宅を借り上げて第三者に賃貸することにより、お客さまに家賃をお支払いするとともに、仮に空き家となってもお客さまに対して家賃を保証する制度があり、一般社団法人移住・住みかえ支援機構その他で取り扱っております。これらの内容については、移住・住みかえ支援機構等に直接お問い合わせください。
つまり、最初から賃貸目的で住宅ローンを使うことは認められませんが、所得低下で返済が困難となった場合の賃貸は認められる場合があるということです。
ただし、自己のケースがこの要件に該当するか否かを確認するための、事前相談は必要といえるでしょう。
タイムリミットは2019年3月31日? 9月30日?
消費税が課税されるタイミングは、住宅の引き渡しです。
そのため、原則的には増税開始の前日である9月30日までに建物の引き渡しを受けたものが、増税前の税率で購入できる住宅となります。
したがって、ここから逆算して売買契約を締結しなければなりません。
これに対して、国税庁は税率引き上げの経過措置として、請負契約の締結日が3月31日までであれば、建物の引き渡しが増税後であっても増税前の適用が可能であることを示しています。
参考：国税庁パンフレット
したがって、確実に増税前の適用を受けられるタイムリミットとして3月31日も覚えておいて下さい。
増税前の土地活用のご相談は、お早めに！