土地活用の障壁？建ぺい率・容積率・セットバックとは
土地活用を行うには、ある程度の広さが必要になります。
なぜなら建築基準法により、建ぺい率・容積率・セットバックの制限を受けるからです。
建ぺい率とは
土地にアパートを建てて賃貸経営をしたいと考えた時、その土地の敷地目一杯に建物を建てることはできません。
なるべく沢山の賃貸収入を得るには建物も大きくしたいところですが、建築には、「建ぺい率」といって防火などを目的とする建築制限があるからです。
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことをいいます。
たとえば300平方メートルの敷地があり、建ぺい率が60％であれば、その敷地の建物の建築面積は180㎡です。
残り120平方メートルは建物を建てることができません。
建ぺい率が何％になるかは、土地の用途地域（建築できる建物に規制のある地域のこと）ごとに範囲があり、都市計画によって定められます。
たとえば階層の低い住宅を建てることができる第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域であれば、建ぺい率は最大で60％です。
ただし、角地であれば建ぺい率をプラス10％増やすことができます。
たとえば、さきほどの300平方メートルの敷地（建ぺい率が60％）が角地であれば、その敷地の建物の建築面積は210平方メートルです。
容積率とは
容積率とは、敷地面積に対する建築物の延べ面積の割合のことをいいます。
もし建ぺい率しか制限がなかった場合、10階、20階建ての建物を建てれば、いくらでも貸し部屋を作れることになります。
しかし、狭い道路しかない地域にそのような高層ビルが建ったら、周辺の家が日陰になったり、交通渋滞で利便性も下がったりして迷惑ですよね。
容積率とは、生活環境の確保のために、建物の延べ床面積を規制するものです。
容積率も、建ぺい率と同様に、土地の用途地域ごとに定めがあります。
たとえば先程の第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域であれば、容積率は最大で200％です。
たとえば300平方メートルの容積率が200％とすると、その延べ床面積は300平方メートル×200％＝600㎡が上限となります。
ただし、その敷地に面する道路の幅が12メートル未満の場合、容積率に制限が加わることがあります。
セットバックとは
建築基準法で、建築物を建てることのできる敷地とは、幅4メートル以上の道路が2メートル以上接していることが原則です。
これを「接道義務」といいます。
ただし、幅4メートル未満であっても、行政の指定によって「接道義務」の道路としてよいものがあります。
この指定を受けた道路に敷地が2メートル以上接していれば、その敷地に建築物を建てることが可能です。
行政の指定があるかどうかは、不動産会社に調べてもらうことができます。
しかしながら、行政の指定を受けた道路に接する土地には「セットバック」という制限がかかります。
行政の指定を受けた道路は、その中心線から2メートル下がった線（道路に対して水平な線）を道路と敷地の境界線と考えなければなりません。
たとえば幅3メートルの道路であれば、中心線で分けると1.5メートルとなるため、中心線から2メートル下がると敷地の入り口から0.5メートルまでは、道路との境界線とされ、建築物の敷地には利用できません。
また、行政の指定を受けた道路を挟んだ反対側が川や崖となっていた場合は、その反対側の線から4メートル下がった線でセットバックを考えます。
たとえば幅3メートルの道路の反対側が川だった場合、敷地の入り口から1メートルがセットバックの対象となり、この部分は建築物の敷地に利用できません。
狭い土地を効率よく活用するには
賃貸アパート経営で土地活用をするには、建築基準法の制限を受けます。
したがってあくまで目安ですが、賃貸アパートを建てるための土地の広さは、200平方メートルから300平方メートルほどの敷地があることが望ましいです。
そうすると、これより狭い土地をお持ちの方にとっては残念に感じられるかもしれません。
しかし、200平方メートル未満の土地でも活用方法はあります。
おすすめの土地活用は「戸建賃貸」です。
戸建て住宅は一軒家ですから、それほど広い面積でなくとも建築することが可能です。
たとえば30坪（約100㎡）の土地であっても、仮に建ぺい率60％、容積率200％であれば、建築面積は60㎡です。
2階建てにすれば、延べ床面積100㎡を確保することもできます。
100㎡あれば、4人家族でも十分な広さです。
土地活用は専門家に相談しよう
戸建て賃貸は、建物の評価額の減価が早いため固定資産税・相続税の面でも優遇されますし、賃貸しなくなったら自分で住むこともできます。
もし「土地が広くないから土地活用はムリ…」と諦めていた方、まずは専門家にご相談ください。
