2019.04.24
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは、住宅の購入のためなどに組んだ住宅ローンの年末残高から、一定の金額をその年の税金から控除するというものです。
正式名称は「住宅借入金等特別控除」になります。
住宅ローン控除は、基本的に所得税から控除されますが、もし控除しきれなかった額があれば、限度額の範囲内で、個人住民税からも控除されるという、とても節税効果の高い税制になります。
住宅ローン控除は、新築住宅の購入だけでなく、中古物件の購入にも使えるほか、要件を満たせば、収益物件（賃貸併用住宅）の住宅部分の購入費に使うことも認められます。
もし購入した収益物件の1部屋に住み、賃貸収入を得ながら住宅ローン控除も受けられたら、とってもお得ですよね。
今回は、
- 住宅ローン控除の延長
- 収益物件（賃貸併用）で住宅ローン控除を使うには
についてお伝えします。
住宅ローン控除が税制改正で3年延長に
平成31年度税制改正大綱により、住宅ローン控除の控除期間が、従来の10年から13年に延長される見通しです。
延長の対象となる期間は、消費税増税後の2019年10月1日から2020年12月31日の間に入居した住宅とされています。
増税後の住宅購入の落ち込みを緩和する狙いが背景にあります。
住宅ローン控除の金額
1年目から10年目までは従来と同じ
1年目から10年目までの住宅ローン控除の金額は、引き続き、年末残高の1％です。
対象となる住宅ローン残高は、4,000万円（認定長期優良住宅・認定低炭素住宅は5,000万円）が上限で、これも改正前と変わりません。
したがって、住宅ローン控除で受けられる最大の控除額は4,000万円×１％で、年40万円（認定長期優良住宅・認定低炭素住宅は年50万円）ということです。
もしこれより高額なローンでも、超えた部分が計算対象とならないだけですので、上限まで税額控除を受けることができます。
【税制改正】11年目から13年目
2019年10月以降、11年目から13年目の住宅ローン控除の金額は、次の2つのうち、いずれか小さい額となります。
- 住宅ローンの年末残高×1％（4,000万円または5,000万円を限度）
- 建物購入価格（4,000万円または5,000万円を限度）の2／3％
1つ目は、1年目から10年目と同じ計算方法ですが、問題は2つ目です。
「建物購入価格の2／3％」とは一体どういうことでしょうか。
建物購入価格の2／3％
「建物購入価格の2／3％」とは、建物の価格の2％を、3年間で分割して控除するということを意味しています。
建物の価格の2％というのは、消費税の増税分にあたる金額です。
住宅を購入するとき、建物には消費税がかかりますが、土地は非課税となり消費税がかかりませんので、増税によって増える負担とは、厳密には建物部分の価格の2％になります。
つまり、建物購入価格の2％を、延長期間である3年間をかけて控除する（2％÷3年）というのが、上記の計算式の意味となります。
控除額は各年で判定
11年目から13年目の3年間の控除額は、
- 住宅ローンの年末残高×1％（4,000万円または5,000万円を限度）
- 建物購入価格（4,000万円または5,000万円を限度）の2／3％
のいずれか小さい額を、各年で判断します。
「建物購入価格の2／3％」は、毎年同じ控除額ですが、一方、「住宅ローンの年末残高」は年々減少します。
このことから、「11年目は建物購入価格の2／3％だったけど、12年目からは住宅ローンの年末残高×1％になった」というようなケースがあると考えられます。
住宅ローン控除は収益物件に使えるか
住宅ローン控除が適用できるのは、住宅のみです。
収益物件には使用できず、そもそも賃貸目的の物件では、住宅ローンを締結することもできません。
しかしこの収益物件が「賃貸併用住宅」であれば、一定の要件を満たすことで、住宅ローンの借り入れ、そして住宅ローン控除の適用対象に転じます。
もちろん、増税後であれば3年の延長の対象にもなります。
ポイントは「床面積の2分の1以上が居住用」
「賃貸併用住宅」とは、自宅部分と賃貸部分が混在している物件のことです。
収益物件を購入して、その1室を住居とするケースが一般的といえるでしょう。
このケースで住宅ローン控除を適用するにあたって、注意しなければならない要件は次の2つです。
- 住宅の床面積50㎡以上であること
- 床面積の2分の1以上が居住の用に供するものであること
ポイントは、2つ目の「床面積の2分の1以上が居住の用に供するものであること」です。
「居住の用」とは、自宅として使用していることを意味し、他人に賃貸している部分は含まれません。
これをそのまま受け止めると、賃貸アパートなど収益物件の半分も貸すことができないという意味になってしまいます。
そのような収益物件で、利回りは期待できません。
そうすると、収益物件で住宅ローン控除を適用するのは、現実的に不可能のように思えます。
ところが、この床面積の考え方に、ちょっとしたカラクリがあるのです。
国税庁HPでは、床面積の判断基準を次のように示しています。
イ 床面積は、登記簿に表示されている床面積により判断します。
ロ マンションの場合は、階段や通路など共同で使用している部分（共有部分）については床面積に含めず、登記簿上の専有部分の床面積で判断します。
ハ 店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。
ニ 夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。
ただし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する部分（専有部分）の床面積によって判断します。
引用：国税庁HP タックスアンサーNo.1213「住宅を新築又は新築住宅を取得した場合」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm
ちょっと長いのですが、ここでは「床面積は登記簿上の専有部分を基準にするよ！」ということが書かれています。
このことから、購入した賃貸アパートなどの収益物件の1室をマンションのように区分所有で登記すれば、その1室を独立した住宅として判断してもらえるということです。
これによって、収益物件であっても、自宅として区分した部分については、住宅ローンと住宅ローン控除を適用する道が拓けてきます。
ただし、床面積の下限が50㎡という要件があるため、たとえば単身用や学生用のワンルームアパートのような、床面積が狭い物件は不向きですので、注意しましょう。
収益物件（賃貸併用住宅）の購入を成功させるには
収益物件（賃貸併用住宅）の購入を成功させるカギは、「自分も住みたいし、人にも住みたいと思ってもらえる」という物件を選ぶということです。
自分が住みたくない家に、住宅ローンの返済期間中ずっと拘束されるのは辛いですし、かと言って、入居者のニーズを無視すると、肝心な収益性が下がってしまいます。
両者を叶えるには、「自分が住みたい」と思える十分な機能性を持つ物件を、強いニーズがある地域で探し当てることがポイントです。
収益物件（賃貸併用住宅）のご相談は専門家へ
住宅ローン控除を受けるためには、上記以外にも、ローンの組み方、控除を受ける本人の所得、控除を受ける年の確定申告（2年目からは年末調整でも可）など、細かな要件が存在します。
区分登記のご相談を含め、賃貸アパートなどの収益物件のご購入に関するお問合せは、不動産や住宅ローン控除の税制、登記事務に詳しい専門家と提携した、信頼できる専門家に行いましょう。
当社は、上記の問題を専門家と提携して解決し、さらに収益物件、賃貸併用住宅の購入を成功させるため、地域に根ざした独自の情報網で徹底サポートいたします。