2018.11.22
土地活用とは
土地活用とは、その土地が持つ収益力を最大限に活かして、賃貸物件や駐車場経営などで収益化する方法です。
不動産投資というとアパートやマンションを購入して賃貸することが一般的ですが、土地活用は、現在保有する土地を使って収益化することに特徴があります。
土地は保有するだけでは必ず損をする
相続などで初めて土地のオーナーになると、「とりあえず保有しておく」という考え方が先行しやすくなります。
多くの場合、「持っていて損はないだろう」と考えてしまうのです。
しかし、土地は放っておくと負の財産と化します。
土地は相続が発生するたびに相続税がかかりますし、新しい所有者に名義変更をするだけで登録免許税、登記にかかる手数料が発生します。
いずれも、ご自身が負担するだけでなく、後世にも永遠にかかる費用です。
そして取得後も、土地を保有する間は毎年の固定資産税、所在地によっては都市計画税、必要に応じて草木の手入れや放置自転車やゴミの撤去などの管理費用を負担することとなります。
これらのコストを、使わない土地に払い続けるのはとても大変です。
そこで土地を形状や地域に合った方法で活用し、管理コスト以上の収益を得ることが、土地活用の目的になります。
土地活用を行うことで、代々受け継いできたものを不本意に手放す必要もなくなりますし、自身の老後や子どもたちへの収入源としても長期に活躍してくれるのです。
土地活用を成功させるには
土地活用は、その土地を活用できる状態にするまでの整地費用などがかかります。
もし収益化に不向きな土地だと知らずに、過剰な費用をかけてしまっては本末転倒です。
土地活用を成功させるには、まずどのような土地活用の方法があるかを知ること、そして自身の土地にどの方法が適しているか、十分なシミュレーションをしてから選ぶことが大切です。
土地活用の方法
それでは、代表的な土地活用の例をご紹介します。
アパート経営
賃貸アパートを建てて人に貸し、家賃収入を得る方法です。
入居者が決まれば、長期間にわたり安定した家賃収入を得られることにメリットがあります。
また、使用していない土地をアパート経営に転用することにより、土地にかかる相続税、固定資産税・都市計画税が減額される節税効果もあります。建築費用などの初期費用が高額になる点がデメリットですが、例えば土地を、デベロッパーと呼ばれる専門業者に貸して運用を任せ、賃料を受け取るなど初期費用を抑えた活用方法もあります。
駐車場経営
商業区域や住宅区域など人が集まる地域の土地であれば、駐車場という活用方法もおすすめです。
駐車場は、アパートのように借地権という権利が相手に発生しないため、法的なトラブルになりにくいメリットがあります。
また、初期費用もアパートを新たに建てることに比べ、比較的安価で着手しやすいことが魅力です。
高齢者向け住宅
サービス付き高齢者住宅（サ高住）とは、入院する必要のない自活可能な高齢者のアパートになります。
安否確認をしてくれるスタッフや食事を作ってくれるスタッフが常駐するため、1人暮らしの高齢者などが安心して移住できることが特長です。
さらに、地域の高齢者の生活を支援する社会貢献として、建設費には補助金が出るなどのメリットがあります。またアパート経営と同様に、何も活用していない土地よりも相続税、固定資産税・都市計画税の面で優遇されます。
ガレージ・トランクルーム
ガレージやトランクルームとは、土地にコンテナを置いて、それぞれを物置としてレンタルする活用方法です。
転居に伴い自宅に入り切らなくなった家具、年に数回しか使わないレジャー用具、古くなった事業用機材の一時保管など、保管が困難という状況があれば需要が発生するため、郊外であっても需要が見込めます。
また駐車場経営を考えると、どうしても道路に対する間口が狭い土地は不向きとなりますが、ガレージやトランクルームであれば多少変形した土地や狭い土地でも活路を見いだすことができます。初期費用や運営コストが低い点も魅力です。
太陽光発電
人の往来がない地域であれば、太陽光発電という活用方法があります。
不確定な人の動きではなく、日射量のデータがあれば収益をシミュレーションできるため、どのくらいの利回りが見込めるか把握できる安心感があります。
また集客などのコストがかからないことから収入が安定しやすく、再生エネルギーを作ることで社会にも貢献できます。
土地活用は専門コンサルタントに相談しよう
土地活用は、自分がしたいものを選ぶのではなく、その土地が所在する地域や、広さ、利便性などから最もよい活用方法を選択することが重要です。
また近隣との競合や、人口の推移など様々な要素でも収益性は変動します。
そのため、データ分析や他の活用事例などから利回りをシミュレーションし、収益とコストが見合うものとなるか十分に検討する必要があるのです。
そこで土地活用を成功させるには、まずは地元の土地活用コンサルタントに相談することをおすすめします。
地元の土地活用コンサルタントは、その土地の場所や形状だけでなく、その地域ならではのトレンドを踏まえ、どの活用方法が適しているかを客観的に判断してもらえるからです。